政策文件：中山市人民政府关于印发中山市旧厂房改造升级实施细则（修订）的通知
我市修订规范性文件《中山市旧厂房升级改造实施细则》（中府〔2020〕94号）（以下简称《实施细则》），形成《中山市旧厂房改造升级实施细则（修订）》（以下简称《实施细则（修订 ）》），自印发之日起实施。根据《中山市行政规范性文件管理规定》（中府〔2021〕113号）的相关规定，现解读如下：
一、修订背景说明
2020年底，我市出台《实施细则》，明确旧厂房改造升级操作流程，指导旧厂房改造升级项目实施。为进一步优化项目审批流程、加快项目落地实施、释放旧厂房改造政策红利，根据《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》（粤府令第279号）、《关于促进村镇低效工业园改造升级的若干措施》（中府〔2022〕11号）以及省“三旧”改造标图入库最新政策，结合近年来各方对旧厂房改造的实施诉求，我市启动了《实施细则》修订工作。
二、政策主要内容
本《实施细则（修订）》主要包括六个方面共二十八条,分别从总则、片区策划、项目实施、鼓励措施、监督管理、附则六个方面明确旧厂房改造升级工作流程和支持政策。具体如下：
（一）第一章总则部分：包括第一条至第四条，分别明确《实施细则（修订）》制定目的、概念释义、工作原则和职责分工。
（二）第二章片区策划部分：包括第五条至第六条，明确了调查基础数据及工业片区划定、编制单元规划的要求。一是明确旧厂房改造升级实行连片成片统筹策划。要求各镇街政府全面调查拟改造范围内用地的改造潜力及各类资源数据，结合辖区范围内工业用地连片程度，参考工业用地亩均税收贡献，兼顾产业类型、年产值、从业人口、建筑现状等情况，划定拟改造片区，做好片区策划工作。鼓励镇街政府在此基础上扩大研究范围，为前期科学规划打好扎实基础。二是明确单元规划（含单元计划和城市设计内容）的编制需结合国土空间规划要求，衔接周边区域的城市功能，整体自主平衡经济指标，研究确定片区功能定位、管控要求、开发强度、交通组织、公共服务、生态空间等。
（三）第三章项目实施部分：包括第七条至第十五条。主要规定了旧厂房改造升级的实施方式和实施流程，包括权利人自主改造、政府整备改造、合作改造（主要是村企合作改造）等，同时明确了村集体通过公开方式选定市场主体进行合作改造的改造方案、招商方案审批流程及公开遴选合作企业的流程。
（四）第四章鼓励措施部分：包括第十六条至第二十四条。主要依据省政策，结合我市实际，细化明确九方面的优惠政策措施，包括优化入库地块管理、支持完善用地手续、优化奖励措施、加大扶持村集体力度、鼓励连片改造、鼓励分类实施改造、简化历史建设处理、允许延长使用年期、允许旧厂房过渡性微改造等。
（五）第五章监督管理部分：包括第二十五条和第二十七条。《实施细则（修订）》结合我市项目推进实施的实际情况提出新措施，除了强化项目监管协议内容外，明确推进多部门联合执法，依法查处违法违规的危旧厂房。
（六）第六章附则部分：第二十八条。主要明确了施行日期及新旧政策衔接。
三、主要修订内容
本《实施细则（修订）》的修订主要涉及单元规划编审、改造方案和招商方案审批、厂房分割销售、奖励资金分配等内容，具体修改情况如下：
（一）第一章总则部分：对应机构改革调整后各职能部门的职责分工，将原第四条中的“部门职责”进行调整；为提升项目审批效率，将部分招商方案的审批权限调整由镇街政府审查、审批。
（二）第二章片区策划部分：将原第六条“编制单元计划”、第七条“编制单元规划”的内容整合为一条，合并编审单元计划、单元规划。
（三）第三章项目实施部分：修改村企合作改造方案、招商方案相关规定，一是对于不涉及住宅用地开发的村企合作改造项目招商方案审批权限，调整由镇街政府审查、审批；二是对参与村企合作改造的市场主体所需具备的基本条件，从“刚性要求”调整为“原则性要求”，市场主体的基本条件由镇街政府结合原则性要求、辖区情况和项目实际集体审议后确定；三是允许参与村企合作竞投的联合体成员数由原来的“不得超过2家”调整为“原则不得超过3家”，四是对成立的项目公司的股权约束限制条款由原来的“符合全部条件的市场主体须持有51%以上项目公司股份，且未经市政府批准，不得申请以任何直接或间接方式转让股权、变更股东”改为“符合全部条件的市场主体须为项目公司第一大股东，且未经镇街政府批准，不得申请以任何直接或间接方式转让股权、变更股东”。
（四）第四章鼓励措施部分：为进一步释放政策红利，优化相关政策措施。一是按照省标图入库最新政策要求，修改完善原《实施细则》第十七条“按上盖建筑物占比缩减入库”的规定；二是对原《实施细则》第十八条可办理完善用地手续的历史用地，删除“项目用地面积达到0.667公顷（折10亩）”的条件限制；三是对完善用地手续的局部改造项目，上盖物残值部分价款补助项目改造的时点由“待用地完成改造并完善所有上盖建筑物手续后”改为“待用地完成供地手续并缴清土地出让价款后”。四是在原《实施细则》第十九条“阶梯式奖励”条款中增加一款，“对改造主体委托第三方进行招商运营的，上述阶梯式奖励资金可按照改造主体与招商运营主体的约定，直接奖励给有关招商运营主体”，适用于改造主体与招商运营主体相分离的项目。五是将原《实施细则》第二十一条“对项目用地达到0.667公顷（折10亩）以上工业物业……对引进优质产业项目的，经市招商引资领导小组研究确定，并与属地镇街政府签订监管协议的，可降低自持比例最低至20%”改为“用地面积达到0.667公顷（折10亩）以上的自主改造或合作改造的“工改工”项目……对引进优质产业项目的，在总体达到一定经济指标要求，并与属地镇街政府签订监管协议的前提下，可降低自持比例最低至20%。具体项目经济指标要求由各镇街结合辖区实际确定。用地面积达到2公顷（折30亩）以上的自主改造或合作改造的“工改 M0”项目参照执行”。明确了“政府整备改造的项目，厂房分割销售按《中山市村镇低效工业园改造升级有关土地征收收回操作指引》有关规定及产业准入有关标准执行”。
（五）第五章监督管理部分：主要增加明确了改造方案经批准后，需要调整改造主体、改造模式、改造类型、改造范围、竣工时间，降低建设强度（包括容积率、总建筑面积），减少移交公益性用地或配建公共设施的，应当按改造方案审批程序，重新报市政府审批，或者镇街政府按照市政府委托进行审批；不涉及调整前述内容的，包括动工时间、投资强度、产出强度、税收强度的调整，无需重新报批改造方案，由属地政府结合实际情况指导项目实施建设。
（六）第六章附则部分：主要明确了《实施细则（修订）》出台实施后，有关项目与原《实施细则》及《关于深入推进旧厂房改造促进高质量发展的实施意见》（中府〔2019〕65号）的衔接处理措施。
四、重点内容说明
（一）关于村企合作改造。一是关于参与村企合作改造的市场主体要求。结合我市实际，为吸引更多市场主体参与，较《实施细则》关于公开选取市场主体的条件有所放宽，市场主体需满足的基本条件为原则性要求，支持镇街政府根据基本条件、结合辖区实际制定有关细则标准，或者结合项目实际指导村集体设定有关资金实力、开发能力、信誉资质等方面具体条件，经镇街政府集体审议后确定；允许组成联合体参与竞投，联合体成员数原则不得超过3家；参与村企合作的市场主体应当按照招商方案要求缴纳一定标准的交易保证金，具体数额由镇街政府指导村集体结合项目规模、项目建设分期安排等确定。二是关于招商方案与改造方案编审时序。明确招商方案与改造方案编审脱钩，即招商方案可先于改造方案，也可与改造方案同步，从而实现先确定村企合作主体后实施单一主体改造，也可实现村企合作的一级土地整理与二级土地开发的捆绑实施。
（二）关于连片改造、分割销售要求。一是支持“工改工”项目整体规划，允许同一产权人名下行政办公和生活配套设施允许跨宗地集中设置、整体核算。二是为了避免工业用房炒卖，保障中小微企业合理用地用房需求，明确了改造后的工业物销售要求，要求产权人自持比例不得小于确权登记的总建筑面积51%，且自办理登记之日起自持不少于15年。为鼓励改造主体引入优质产业项目，明确用地面积达到0.667公顷（折10亩）以上的自主改造或合作改造“工改工”项目，在总体达到一定经济指标要求，并与属地镇街政府签订监管协议的前提下，可降低自持比例最低至20%。
（三）关于支持连片综合改造。结合我市实际，根据《广东省人民政府关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》（粤府〔2019〕71号）有关政策，明确完成片区策划后允许实施连片综合改造“工改工”地块可以与“工改住、商”地块、旧村庄改造地块等形成一个综合改造单元，具体用地功能可结合现状用地功能比例和经济平衡测算确定。结合《中山市城市更新管理办法》和《实施细则（修订）》其他政策要求，连片综合改造除允许土地用途混合外，还允许集体和国有建设用地混合，以及土地供应方式的混合。但需要强调的是，改造涉及供应住宅用地的，除“三地”外，均要求通过市公共资源交易平台公开遴选改造主体。
（中山市人民政府）
